家を買う時は大抵の人がローンを組むと思います。
今は低金利ですし、ローンを組む事に前向きになっている人も多いのではないでしょうか？
私は3年前に住宅ローンを組みましたが、今ではさらに低金利になっています。
私が住宅ローンを組む際に最低限気をつけた事や、月々のローンの支払い額の目安にした事をメモしておこうと思います。
月々の支払は賃貸での家賃よりも低くする
え？なんで？ と思われる方も多いかと思います。
しかし、よくよく考えて頂きたいのですが「自分の家を買うという事は、何かあった時の対応は自分でしなければいけない」という事です。
これがどういう事かというと、家の補修関係は全て自腹でしなければいけないという事です。
もし災害が起こって家が半壊、もしくは全壊してしまったとしても自分でなんとかしなければいけません。賃貸の場合は引っ越せば済む話ですよね。
つまり、自分の家を持つという事は非常に大きなリスクを抱えるという事になります。
家を買うために住宅ローンを組もうと考えている人は「とりあえず現在の家賃と比較」する人は多いと思います。実際自分も最初はそう考えてしまいました。
しかし、ローンでの支払いはあくまでも物件の購入時に対しての支払いであって、その後かかってくるコストは全くの別物になります。つまり家１件にかかる総コストは住宅ローンで支払う金額よりもずっと大きくなるのです。
「住宅ローンの金額」と「家にかかる金額」を分けて考える必要があります。
具体的にはマンションの場合は修繕積立金や管理費、戸建ての場合もいつか来るであろう修繕に備える必要がありますし、私の場合は地震保険に加入しています。
また双方共に固定資産税が発生します。
月々のローン支払い額を賃貸と同じ額にしてしまうと、賃貸の時よりも支払総額は高くなってしまうのです。
厄介な事に、住宅ローンを組む際、これらの事を説明して下さる不動産関係の方や銀行関係の方はほとんどいません。
月々の支払を年収の2割以内に納める
では具体的に月々の支払い額をどの程度に設定すれば良いのか？という事についてです。
これは私の感覚的な話になってしまうのですが年収の2割以下に抑えるべきだと考えています。私は戸建てを購入したのですが、土地代と建物代合わせて年収の1.5割に収まるようにしました。
この負担であれば、投資や娯楽にも充分に資金を回す事が出来て負担の無い生活が出来ています。
自分は単身者ですが、既婚者ならなおさら2割以下にするべきです。
ボーナス払いは使わないようにする
ボーナスを年収として考えるべきではありません。それは文字通りのボーナスであって会社の都合で支給されたお金にすぎません。
住宅ローンの支払期間は長いです。35年で組む人も多いでしょう。
その間毎年毎年ずーーっとボーナスが支給されるでしょうか？
今では一つの企業に勤め上げるというケースも減ってきていますし、大企業であってもいつ何があるか誰にも分かりません。
住宅ローンのボーナス払いは利用するべきではありません。
固定金利を活用するべし
将来の不安要素を少なくするためにも固定金利を利用するべきです。
変動金利の方が金利がずっと安いのですが、これは文字通り金利が変動します。つまり変動した金利分のリスクはローンを組んだ人が背負う事になるのです。
もしかしたら今後20年30年と金利は上がらないかもしれません。しかし、それは結果論であって過去には金利7%が普通だった時代もあるわけです。
未来の事は誰にも分かりません。
変動金利は銀行が損をしないための美味しい商品なのです。
「変動金利も決して悪い選択肢では無い」
そのような事を youtube 上で発信している方を見た事があります。
しかし、今後金利が上がる可能性がある事を考えると自分はとても変動金利はオススメ出来ません。その人の生活を壊しかねない助言はしたく無いからです。
「金利が上がったら固定金利に借り換えればいいじゃない」
そんな意見も何処かで聞いたことがあります。
これも 100% 無理だと言い切れます。
例えば変動金利が 1%に上がってしまったとしましょう。その時の固定金利は遙かに高い金利になっています。そんな状況で固定金利に借り換えが出来るでしょうか？
さらに言えば、金利の変動は固定金利の方が先に動きます。
また、これは自分が不動産との取引時に雑談程度に話した事でもあるのですが、業者任せにしようとする人に対して変動金利を勧める事がある、というものです。つまり業者目線で見た場合、変動金利の契約者を多くすれば将来に対してのリスクを減らせるという事になります。
あとは、迷っている人に対してローンの支払い額を見た目上安く見せるために変動金利でのシミュレーションを見せたりしてローン契約の後押しをする事もあるらしいです。
ウエブサイト上でも、あたかも変動金利とはいえ過去の変動を考えればそんなに危険じゃないよ、と変動金利を擁護する記事も多々見受けられます。
しかし、問題はそこではなく、住宅ローンを借りる際に将来に対しての不確定要素を無くす事が大切だと考えます。
変動金利で結果的に得をしたとしても、それは結果論でしかありません。単に運が良かっただけです。最近変動金利で大きな動きが無いし…まぁ変動でも大丈夫だろ。なんて考えはとても危険です。
35年で5,000万円の借り入れをする場合、金利が 0.1%変われば総返済額は 100万程度変わってきます。 0.1%でそれだけ変わるのです。
住宅ローンで迷っている人は、まずお金に対しての知識を自分に入れるようにしましょう。その上で住宅ローンについて考えるべきです。
頭金はいくら用意するのが良い？
自分はフリーランスというあまり信用されない形で働いているので、ローン審査に有利になるためにも 1,000万円以上の頭金を用意しました。
その結果、希望のローンを組む事が出来ました。
頭金についてはケースバイケースなので、いくら必要という物は無いと思います。
当然用意出来る金額が大きいほど後の返済は楽になりますからメリットは大きくなります。
しかし、頭金云々を考えるよりも分相応の家を購入する事の方がずっと重要です。
総括
住宅ローンを組むという事は人生の中において大きな出来事です。
だからこそ「なんとなく払えそうだから」とか「あぁ大丈夫だろ」といった軽い気持ちで組む事は避けましょう。
お金があれば不幸度は減ります。しかし、お金があっても幸福度はそれほど上がりません。
最低限、ローンに関する書籍を 3冊以上読んで知識を深める事をオススメします。
